大温华人哭死!明明房子欠贷不还,却不能法拍回款

Source: Vanfun温房 | Publish Date: 2023-09-26 13:37

据CTV News的报道,BC省高等法院近日就一桩少见的房屋贷款纠纷作出判决。借款人欠债不还,尽管有房子作为抵押,贷款人却不能依法拍卖房产弥补损失。

从判决书中公布的姓名来看,此案的原被告均为华裔。原告是乐先生(音译,Xue LE)及其公司Dawn Creek Mortgage Investment Corporation。被告为小陈(音译,Cephas Tien Juen Chan)及其母亲陈女士(Winnifred Chan)。本案中用作贷款抵押物的房产是一套915平方英尺的2卧1卫公寓,位于本拿比中央公园附近Patterson Ave 一栋建于1981年的22层建筑内,截至2022年7月1日价值为53.2万加元。

小陈以这套公寓作抵押,从原告处借了31万加元,却从未想着还债债权人乐先生两年后好容易获得了出售该房产的命令,但住在房子里的陈女士却称房贷是通过欺诈手段获得的,并向法院请求取消法拍令以及设置在房产上的抵押权BC省高等法院经过审理,支持了陈女士的诉讼请求。

不寻常的所有权安排

主审法官Gibb-Carsley发现,作为抵押品的公寓有着不同寻常的所有权安排。说来话长,陈女士和丈夫陈先生育有一子,即小陈。夫妻二人于1999年4月分居,并签订了分居协议。根据协议,家庭的部分资金被转移给陈女士,用于购买帕特森大道的公寓,供其居住。

由于分居时陈女士存在精神健康问题,一家人又在1999年5月签署了一份信托协议,以妥善保存陈女士根据分居协议获得的资产。陈先生是委托人,儿子小陈是受托人。这份协议随后在土地所有权办公室(LTO)进行了登记。

根据信托协议的规定,房产的所有权登记在受托人小陈名下,但其权益明确限于其作为受托人的身份。除非获得法院批准或者陈先生和陈女士书面同意,小陈作为受托人不能出售或者抵押房产

自信托协议签署以来,陈女士一直住在这套公寓中,并继续与精神健康问题作斗争,有时需要住院治疗。

有律师保驾护航,贷款依然踩雷

法庭文件显示,小陈以母亲居住的公寓作为抵押,在2020年8月向乐先生借款31万加元。所有与贷款有关的文件都确认这笔贷款是以小陈的个人身份而不是陈女士的受托人身份提供的。

办理贷款时,双方都聘请了律师。小陈申请贷款时签署了一份弃权书,不可撤销地授权并指示他的律师在未经其母亲同意的情况下完成交易,并免除律师因此事产生的所有责任。

这份文件引起了Gibb-Carsley法官的关注。他在判决书中专门指出,这似乎表明贷款是在明知存在风险(即抵押贷款的运作方式与信托协议的条款相冲突)的情况下进行运作的,而小陈的律师试图使自己免于因此受到牵连

2020年8月下旬,乐先生通过自己的律师将30.2万元交付给小陈的律师。同年9月,抵押登记被LTO拒绝,原因是受托人抵押房产的权力受到信托要求的限制,并要求提供证据,证明受托人拥有必要的权力。

乐先生的律师随后向LTO提供了陈先生和陈女士的“抵押贷款同意书”,称文件由两人分别签署,并且都有见证人,还附有陈女士带照片的BC省身份证明卡副本以及陈先生的驾照副本。这笔贷款随后在LTO成功进行了登记。

贷款涉嫌欺诈,法拍被叫停

由于小陈一直没有偿还贷款,乐先生启动了止赎程序,并在2022年8月从BC省高等法院获得了出售Patterson Ave公寓的命令。陈女士是通过取消抵押品赎回权程序才得知儿子小陈用公寓作抵押借了一大笔钱。

她聘请了律师,首先以贷款的取得涉嫌欺诈为由,申请暂缓法拍,并获得允许

但这远远不够,根据“谁主张谁举证”的原则,陈女士还要证明自己的说法。她的律师聘请受雇于ICBC驾照调查和合规部门特别调查组的特级省警检查了贷款同意书中使用的身份证明文件副本。结果发现,陈先生的驾照系伪造,驾照号码与出生日期匹配,但照片并非本人。陈女士见证人的驾照信息则在数据库中根本找不到。

幸运的是,这些证据得到了法庭的采信。法官认为,在没有这些伪造文件的情况下,LTO 很可能不会登记该房产的所有权抵押,因为LTO知道这与信托协议相抵触。

根据BC省的法律,以欺诈手段获得的抵押贷款或抵押人缺乏授权的抵押贷款是无效且不可执行的。最终,法官裁定贷款无效,并指示土地所有权办公室取消抵押登记。 

鉴于法拍被叫停,他还命令乐先生删除房屋所有权上与止赎申请相关的任何未决诉讼证书。

BC省的房产,什么时候都是香饽饽,也容易成为有心人的目标。正如法官所言,本案中,陈女士和乐先生都是受害者。一个在暮年险些流离失所,一个30万贷款收不回来。不论是房主,还是投资人,都应引以为戒。

不过,乐先生的贷款怎么才能收回来呢?